Nhiều loại đất không thể chuyển sang đất ở vì không phải đất của hộ gia đình, cá nhân mà được Nhà nước sử dụng vào các mục đích theo quy hoạch như đất quốc phòng, đất an ninh, đất đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng cơ sở ngoại giao,…
Đất thổ cư là loại đất gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về khái niệm “đất thổ cư” mà “đất thổ cư: là tên phổ biến mà người dân sử dụng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thông (ký hiệu ONT), đất ở đô thị (ký hiệu là OĐT.
Khác với đất nông nghiệp, đất thổ cư được phép cho xây dựng nhà ở, trường hợp chủ sở hữu muốn được xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở. Vì vậy, giá đất nông nghiệp cao hơn giá đất ở nhiều lần.
Đất nào không được lên đất thổ cư, tại sao không được lên đất thổ cư?
Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất tròng lúc sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thuỷ sản nước mặt, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản dưới hình thức ao, hồ, đầml
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ở hoặc thuê đất.
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ, chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Luật quy định rất rõ các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép như trên, trên thực tế căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường dựa vào 02 căn cứ sau: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của người dân.
Dựa vào mục đích sử dụng và kinh nghiệm thực tế, có thể kể tên một số loại đất khó xin lên đất thổ cư như:
– Thứ nhất, đất đã được nhà nước quy hoạc sử dụng đã định trước: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng trụ cở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hoá; đất xây dựng cơ sở y yế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục và thể thao; đất khu công nghiệp; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất công trình năng lượng, đất có di tích lịch sử văn hoá; Đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất cụm công nghiệp, đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất xây dựng cơ sở ngoại giao; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp khác; đất quốc phòng, đất an ninh, đất thuỷ lợi, đất sinh hoạt cộng đồng, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất cơ sở tôn giáo, đất sông ngòi, kênh, rạch …
– Thứ hai, loại đất được Nhà nước có chính sách bảo vệ như; đất chuyên trồng lúa nước vì nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa; đất chuyên trồng lúa nương; Trường hợp cần thiết thì muốn chuyển đổi đất thì phải chuyển đổi, bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa; Đất rừng phòng hộ (đây là loại đất khó chuyển đổi lên thổ cư); đất rừng đặc dụng ( vì đất này được sử dụng để bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, cung cấp dịch vụ môi trường rừng..) đất làm muối vì loaị đất này nằm trong quy hoạch sản xuất muối;
Khi nào được chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Mặc dù Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhưng không phải “toàn quyền” quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (sẽ thẩm định sau khi nhận hồ sơ).
Như vậy, người dân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (quyết định có dấu đỏ) cho dù đất nông nghiệp đó bị “bỏ hoang” hoặc không đủ điều kiện canh tác hoặc canh tác không hiệu quả như thiếu nước, không màu mỡ…
