Bài học cay đắng vì ‘hụt hơi’ khi vay tiền mua nhà

Nghe những cuộc thảo luận về việc có nên vay tiền ngân hàng mua nhà hay không, đôi khi tôi tự hỏi chả lẽ nhiều người Việt không biết tới việc quản lý rủi ro như vậy sao?

Việc vay tiền mua nhà có ở khắp nơi trên thế giới. Các “công thức” về chuyện ai nên vay tiền mua nhà có sẵn và được cả phía cho vay lẫn bên vay mượn tính toán cẩn thận. Chỉ cần dựa vào các công thức này, người vay có khả năng thanh toán đúng hạn và ngân hàng có thể yên tâm mà lấy lãi, không sợ cảnh nợ xấu.

Ở Mỹ, số tiền trả trước lý tưởng là 20% giá mua của căn nhà. Số còn lại sẽ là một khoản nợ. Với một gia đình, cách tính toán đại khái là: Sau khi bạn chi trả cho mọi chi phí bắt buộc trong một tháng thì còn lại bao nhiêu tiền? Tiền để giải trí, đi du lịch… cũng đựơc tính trong khoản này. Số tiền còn lại đó phải lớn hơn số tiền mà bạn phải nộp cho ngân hàng.

Khoản tiền đóng cho ngân hàng hằng tháng sẽ bao gồm tiền lãi, tiền gốc, tiền thuế, tiền bảo hiểm nhà cửa. Các khoản này đều bắt buộc, ngân hàng sẽ không cho mượn nếu bạn không mua bảo hiểm nhà.

Sau cùng, khi đã chi trả cho mọi thứ, kể cả tiền nhà, vẫn nên có một khoản dư ra để dành. Trước khi mua nhà, gia chủ nên có một khoản tiền mặt tương đương 6 tháng tiền sinh hoạt của gia đình, bao gồm cả tiền nhà, để sẵn đó. Nếu có mất việc, trong khoảng 6 tháng sẽ có cơ hội tìm được việc khác.

Đối với các ngân hàng, họ dùng những công thức đại khái hơn, bao gồm cả nghề nghiệp và tuổi tác của người vay nợ, nhưng nhìn chung nguyên tắc vàng là số tiền trả cho ngân hàng mỗi tháng phải ít hơn 30% thu nhập lãnh về (sau thuế) của gia chủ.

Đối với số tiền trả trước, các ngân hàng cũng phải kiểm tra xem là tiền của người vay thật không hay do bạn bè bà con cho mượn. Cách để xác minh là họ nhìn vào tài khoản, các khoản tiền đột nhiên xuất hiện trong vòng ba tháng trước khi xin mượn nợ mà không có lý do (như tiền lương định kỳ), đều bị xếp vào diện nghi ngờ. Giả thử bạn mượn bạn bè 20 nghìn đôla và cho vào tài khoản để đi mượn nợ thì ngân hàng sẽ coi khoản đó như không có, họ sẽ không cho vay.

Cho dù là lãi suất là bao nhiêu đi chăng nữa, người đi vay ngân hàng cũng nên quyết tâm vay khoản nợ với lãi suất cố định. Như vậy, khoản tiền phải trả cũng cố định, người đi vay không phải cố gắng kiếm thêm tiền mà chỉ cần trông vào các nguồn thu nhập sẵn có.

Với các công thức trên thì các rủi ro khi vay nợ ngân hàng được hạn chế tối đa cho cả người vay và ngân hàng.

Nước Mỹ đã được một bài học cay đắng khi bỏ qua các nguyên tắc này. Đó là vào năm 2008, các ngân hàng không kiểm tra tài chính và công việc của người đi vay kỹ lưỡng, khiến quá nhiều người vay được những khoản lớn, đẩy giá nhà lên cao. Những người đi vay không trả nổi nợ nên đành để ngân hàng lấy lại nhà. Giá cả bất động sản sụp đổ, kéo theo cả nền kinh tế Mỹ và thế giới.

Người Việt có thể lấy việc này làm một bài học, thấy vết xe đổ thì nên tránh. Thay vào đó, tuân thủ theo các nguyên tắc vàng như trên khi vay nợ ngân hàng để mua nhà. Như vậy, sau một thời gian trả nợ sẽ có căn nhà trong tay. Còn đi thuê thì cũng tốn tiền hàng tháng, nhưng mà 20 năm sau thì nhà thuê vẫn cứ là nhà thuê, trong khi đi mua, sau thời gian trả nợ ta cũng có căn nhà.

Những vấn đề khác như bệnh tật, giảm thu nhập, thất nghiệp có thể xảy ra, nhưng với công thức trên thì khả năng các sự kiện này gây ảnh hửơng tới khả năng chi trả khoản nợ cũng ít lại. Khi bạn phải đối mặt với một vấn đề lâu dài, như là trong nhà có người bị tàn tật và không làm ăn được nữa, lúc đó bán nhà cũng không muộn.

Các rủi ro trong giao dịch là không thể tránh khỏi, nhưng cứ ngồi đó mà không chịu mua nhà bằng các khoản vay đã được quản lý rủi ro cẩn thận thì đó là một sự phí phạm.

Bạn ở nhà thuê, hàng tháng phải trả tiền thuê nhà, lại phải dành dụm thêm để mua nhà. Khoản tiền để dành đó suốt chục năm cũng chả có ích gì với xã hội, nó cũng giống như vàng cất trong dải yếm vậy. Cho nên, vay mượn có tính toán cẩn thận cũng là một biện pháp để mua được nhà mà không phải khổ sở tiết kiệm quá nhiều.